Perché la casa in cui si vive non paga l'IMU e quella al mare sì
Due volte l’anno, a giugno e a dicembre, chi possiede un immobile diverso dalla casa in cui abita compila un modello F24 e versa l’IMU al Comune. La cifra cambia da un paese all’altro e, a volte, da un anno all’altro, perché dipende da tre elementi che non stanno sulla stessa scrivania: la rendita catastale decisa dal Catasto, l’aliquota votata dal consiglio comunale e la situazione personale di chi paga. Capire come si combinano permette di controllare il conto prima di pagarlo.
Le regole dell’imposta municipale propria sono fissate dalla legge n. 160 del 2019 (commi da 739 a 783) e spiegate dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia, che pubblica anche tutte le delibere comunali. Qui riassumiamo ciò che vale per il 2026.
Chi paga e per quali immobili
L’IMU è dovuta per il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Paga chi è proprietario oppure titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Un dettaglio che riguarda molte famiglie: se un genitore ha mantenuto l’usufrutto sulla casa intestata ai figli, l’IMU la deve l’usufruttuario, non il nudo proprietario. Chi vive in affitto non paga nulla.
La grande eccezione è l’abitazione principale, che non paga l’imposta tranne quando è classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville e castelli).
La casa in cui si vive
Per la legge l’abitazione principale è l’unità immobiliare in cui il possessore e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Servono entrambe le condizioni: la residenza sui documenti e la vita quotidiana in quella casa. Sono esenti anche le pertinenze, ma al massimo una per ciascuna delle categorie C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia). Un secondo garage, quindi, paga l’IMU come un qualsiasi altro immobile.
Per le abitazioni di lusso in A/1, A/8 e A/9 l’aliquota di legge è dello 0,5%, che il Comune può alzare fino allo 0,6% o azzerare, con una detrazione di 200 euro. Il Comune può inoltre, con proprio regolamento, assimilare all’abitazione principale la casa di chi ha trasferito la residenza in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non sia affittato. Non è un diritto automatico: va letto il regolamento comunale.
Servono entrambe le condizioni: la residenza sui documenti e la vita quotidiana in quella casa.
Seconde case, comodato e affitto
Per gli altri fabbricati l’aliquota di legge è dello 0,86%. Il Comune può ridurla fino a zero oppure aumentarla fino all’1,06%; solo i Comuni che in passato applicavano la maggiorazione TASI possono arrivare all’1,14%. È questo margine che fa sì che la stessa casa al mare costi in un paese la metà che in quello accanto.
La legge prevede poi alcune riduzioni che molti proprietari non conoscono:
- Comodato ai figli o ai genitori. La base imponibile è ridotta del 50% per la casa data in uso gratuito a un parente in linea retta di primo grado che la usa come abitazione principale, se il contratto di comodato è registrato, se chi la concede possiede in Italia solo quell’immobile oltre alla propria abitazione principale e se risiede nello stesso Comune. Sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9.
- Affitto a canone concordato. Per le abitazioni locate con contratto a canone concordato (legge 431/1998) l’imposta calcolata con l’aliquota comunale è ridotta al 75%.
- Fabbricati inagibili. Se l’immobile è dichiarato inagibile o inabitabile e non viene usato, la base imponibile è dimezzata per il periodo in cui dura questa condizione; lo stesso vale per gli immobili di interesse storico o artistico.
Come si arriva alla cifra
Il punto di partenza è la rendita catastale, che si legge nella visura o nell’atto di acquisto. Si rivaluta del 5% e si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria dell’immobile. Il risultato è la base imponibile, a cui si applica l’aliquota del Comune.
| Categoria catastale | Moltiplicatore |
|---|---|
| Abitazioni (gruppo A, tranne A/10) | 160 |
| Cantine, box, tettoie (C/2, C/6, C/7) | 160 |
| Uffici (A/10) | 80 |
| Negozi (C/1) | 55 |
| Terreni agricoli (sul reddito dominicale rivalutato del 25%) | 135 |
L’imposta si calcola per i mesi di possesso nell’anno e in proporzione alla quota. Se una casa è di due fratelli al 50%, ciascuno versa la metà con un proprio F24.
Un esempio illustrativo
Esempio illustrativo: seconda casa in categoria A/2Il 16 giugno e il 16 dicembre
L’IMU si versa in due rate. La prima scade il 16 giugno ed è pari all’imposta dovuta per il primo semestre, calcolata con l’aliquota e la detrazione dell’anno precedente. La seconda scade il 16 dicembre ed è il saldo, calcolato con le aliquote che il Comune ha pubblicato sul portale del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre; se il Comune non ha pubblicato nulla, valgono le aliquote dell’anno prima. Chi preferisce può pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno.
Il versamento si fa con il modello F24, anche tramite home banking, oppure con il bollettino postale dedicato.
Chi riceve la pensione all’estero
Chi è iscritto all’AIRE e possiede una casa in Italia la paga per intero: dal 2020 l’immobile dei pensionati residenti all’estero non è più assimilato all’abitazione principale. Esiste però una riduzione specifica, introdotta dalla legge n. 178 del 2020. Per una sola unità abitativa, non affittata né data in comodato, posseduta in proprietà o usufrutto da chi risiede in un altro Stato ed è titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, l’IMU è applicata nella misura della metà e la tassa sui rifiuti è ridotta di due terzi.
La condizione decisiva è la pensione “in convenzione”, cioè liquidata cumulando contributi italiani ed esteri in base a un accordo tra i due Paesi. Chi riceve solo una pensione estera senza questo cumulo non rientra nella riduzione. Eventuali modifiche a questa regola vanno verificate sul sito del Dipartimento delle Finanze e nel regolamento del proprio Comune.
Quando serve la dichiarazione IMU
La dichiarazione IMU non è un adempimento annuale. Va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo solo quando intervengono variazioni che cambiano l’imposta e che il Comune non può conoscere da solo, per esempio l’inizio di un comodato o la perdita dei requisiti dell’abitazione principale. Una dichiarazione presentata resta valida anche per gli anni seguenti finché i dati non cambiano. Chi ha presentato una dichiarazione di successione con immobili non deve presentare la dichiarazione IMU: è l’Agenzia delle Entrate a trasmetterne copia al Comune, come spieghiamo nell’articolo sulla dichiarazione di successione.
Cosa conviene verificare
- La rendita catastale. È quella della visura aggiornata? Dopo una ristrutturazione importante può essere cambiata; sul tema rimandiamo all’articolo sulla detrazione per i lavori in casa nel 2026.
- L’aliquota 2026 del Comune. Si trova nel prospetto pubblicato sul portale del Dipartimento delle Finanze; il Comune può averla cambiata rispetto all’anno scorso.
- Le riduzioni. Comodato registrato a un figlio, canone concordato, immobile inagibile: ognuna vale la metà o un quarto dell’imposta.
- Il secondo box. Solo una pertinenza per categoria segue l’esenzione dell’abitazione principale.
- La pensione in convenzione. Per chi vive all’estero, è la condizione che dimezza l’IMU su una sola casa.
L’IMU non si recupera nel 730; su cosa invece si può far valere nella dichiarazione dei redditi rimandiamo alla guida al 730 per chi riceve una pensione.
Fonti ufficiali
- Dipartimento delle Finanze, IMU – Disciplina del tributo – presupposto dell’imposta, soggetti passivi, esclusione delle abitazioni principali diverse da A/1, A/8 e A/9.
- Dipartimento delle Finanze, IMU – Abitazione principale – definizione di abitazione principale, pertinenze C/2, C/6, C/7, assimilazioni e fine dell’assimilazione per i pensionati AIRE dal 2020.
- Dipartimento delle Finanze, IMU – Aliquote – aliquote di legge, minime e massime (0,5%–0,6% con detrazione 200 euro; 0,86%–1,06%; 1,14% in luogo della maggiorazione TASI).
- Dipartimento delle Finanze, IMU – Base imponibile – rendita rivalutata del 5% e moltiplicatori per categoria catastale (160, 80, 55, 135).
- Dipartimento delle Finanze, IMU – Agevolazioni – riduzione del 50% per comodato, immobili inagibili e storici; imposta ridotta al 75% per il canone concordato.
- Dipartimento delle Finanze, IMU – Versamenti – scadenze del 16 giugno e 16 dicembre, calcolo dell’acconto, pubblicazione delle aliquote entro il 28 ottobre, modello F24 e bollettino.
- Dipartimento delle Finanze, IMU – Dichiarazione – termine del 30 giugno dell’anno successivo e casi in cui la dichiarazione è dovuta.
- Normattiva, legge 30 dicembre 2020 n. 178, art. 1 comma 48 – IMU ridotta alla metà e TARI ridotta di due terzi per una sola abitazione dei pensionati residenti all’estero con pensione in convenzione internazionale.
- Agenzia delle Entrate, Dichiarazione di successione – Chi deve presentarla – chi ha presentato la dichiarazione di successione con immobili non deve presentare la dichiarazione IMU.
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