Portare il mutuo in un'altra banca non costa nulla e ha un termine di trenta giorni

Un mutuo firmato dieci anni fa porta con sé le condizioni di dieci anni fa. Nel frattempo i tassi sono saliti e scesi, la banca ha cambiato nome, la rata è rimasta la stessa. Dal 2007 la legge permette di portare il mutuo in un’altra banca senza pagare nulla e senza chiedere il permesso alla banca di partenza, e fissa anche un termine: trenta giorni lavorativi. Non è l’unica strada. Prima di muoversi vale la pena conoscere tutte e tre le possibilità e i numeri su cui si decide.

Le regole sono negli articoli 120-ter e 120-quater del Testo unico bancario (decreto legislativo 385/1993), dove sono confluite le norme del decreto “Bersani” del 2007, e sono spiegate nella guida della Banca d’Italia “Il mutuo per la casa in parole semplici”, aggiornata a febbraio 2026.

Tre strade per cambiare un mutuo

• Surroga (o portabilità). Una nuova banca estingue il debito residuo presso la vecchia e subentra nel mutuo con nuove condizioni. L’ipoteca resta la stessa e il cliente non paga nulla.
• Rinegoziazione. Si resta nella propria banca e si cambiano una o più condizioni: durata, spread, tipo di tasso. Serve l’accordo della banca.
• Sostituzione. Si accende un mutuo nuovo, anche di importo maggiore, e si chiude il vecchio. Comporta i costi di un contratto nuovo e ha senso solo se serve liquidità aggiuntiva.

La surroga passo per passo

Con la surroga il cliente chiede a una nuova banca di acquisire dalla banca originaria l’esatto importo del debito residuo e di subentrare nel finanziamento. L’importo del nuovo mutuo è pari al debito residuo, non di più; cambiano tasso, spread, durata e, se si vuole, il passaggio da variabile a fisso o viceversa. L’ipoteca iscritta anni prima rimane a garanzia del nuovo creditore: per questo non servono nuove imposte né una nuova iscrizione.

La legge è netta sui costi. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria o per gli accertamenti catastali, e gli intermediari non applicano costi di alcun genere, neanche in forma indiretta. Qualsiasi patto che impedisca o renda onerosa la surroga è nullo, anche se firmato dopo il contratto.

Sui tempi, la surroga deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire il conteggio del debito residuo. Se il termine non viene rispettato per cause dovute alla banca originaria, questa deve risarcire il cliente nella misura dell’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Nella pratica la nuova banca valuta il merito creditizio del richiedente come per un mutuo nuovo e può rifiutare; la gratuità vale quando la surroga va in porto.

Rinegoziare con la propria banca

La rinegoziazione è un accordo con cui cliente e banca modificano uno o più elementi del contratto originario: durata, sistema di indicizzazione, parametro di riferimento, spread o tipo di tasso. Il Testo unico bancario prevede espressamente che la variazione delle condizioni possa essere pattuita senza spese, con una scrittura privata anche non autenticata: non serve il notaio. La banca non è però obbligata ad accettare, e qui la surroga torna utile come argomento: una richiesta di rinegoziazione accompagnata da un preventivo concreto di un’altra banca ha più possibilità di essere accolta.

Estinguere prima della scadenza

Chi riceve una somma, per esempio il TFR, una liquidazione o un’eredità, può decidere di chiudere il mutuo in anticipo, in tutto o in parte. Per i mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione, o per la propria attività, è nullo ogni patto che imponga una penale o un compenso per l’estinzione anticipata. La regola vale per i contratti firmati dal 2 febbraio 2007, data di entrata in vigore del decreto; per quelli precedenti il decreto affidò ad ABI e associazioni dei consumatori la definizione di penali massime ridotte, e la banca non può rifiutare la rinegoziazione della penale entro quei limiti. Chi ha un mutuo molto vecchio deve quindi leggere il contratto e chiedere il conteggio.

Cosa confrontare davvero

Il numero da guardare è il TAEG, il tasso annuo effettivo globale: riassume il costo complessivo del mutuo perché comprende il tasso di interesse, e quindi lo spread della banca, e le altre voci di spesa, come istruttoria e incasso rata. Il TAN, da solo, non basta. Per i mutui a tasso variabile il TAEG è indicato a titolo esemplificativo, perché il tasso futuro non è noto.

Ogni banca è tenuta a pubblicare un Foglio contenente le informazioni generali e, dopo aver raccolto le informazioni sul cliente, a consegnare gratuitamente il PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato, con le condizioni personalizzate. Il formato è lo stesso per tutte le banche, ed è lo strumento con cui confrontare due offerte di surroga riga per riga. Chi riceve un’offerta vincolante ha poi sette giorni di riflessione per decidere. La Banca d’Italia suggerisce inoltre che la rata non superi un terzo del reddito disponibile.

Quanto costano i mutui oggi

Ogni tre mesi la Banca d’Italia rileva i tassi effettivi globali medi applicati dalle banche, che il Ministero dell’Economia pubblica con decreto per fissare le soglie antiusura. Sono medie nazionali, non offerte, ma danno l’ordine di grandezza con cui confrontare il proprio contratto.

Chi paga oggi un tasso sensibilmente più alto della media ha un buon motivo per chiedere almeno un preventivo di surroga. Chi paga meno, probabilmente, ha già un buon contratto.

Un esempio illustrativo

Esempio illustrativo: surroga di un debito residuo di 100.000 euro

Debito residuo100.000 euro

Durata residua15 anni

Rata mensile con tasso fisso al 4,5%765 euro

Rata mensile dopo surroga al 3,5%715 euro

Risparmio mensilecirca 50 euro

Risparmio sull’intera duratacirca 9.000 euro

Esempio illustrativo con ammortamento alla francese e rate arrotondate; i tassi sono ipotetici e non corrispondono a offerte. Il risparmio reale dipende dal tasso effettivamente ottenuto, dal TAEG e dalla durata residua.

Quando può non convenire

Con il piano di ammortamento alla francese gli interessi si pagano soprattutto nei primi anni. Se mancano pochi anni alla fine, la quota interessi residua è piccola e anche un tasso molto migliore produce un risparmio modesto. Vale la pena fare il conto sul debito residuo e sugli anni che restano, non sull’importo iniziale.

Allungare la durata per abbassare la rata è una scelta legittima, ma costa interessi in più sull’intero periodo; il PIES lo mostra nella voce “importo totale dovuto”. Infine, le offerte di surroga possono includere richieste accessorie, come un conto corrente o una polizza: pesano sul confronto e vanno chieste esplicitamente.

In sintesi

• Surroga: nessun costo, nessun consenso della vecchia banca, trenta giorni lavorativi, risarcimento dell’1% al mese se il ritardo è della banca originaria.
• Rinegoziazione: scrittura privata senza spese, ma serve il sì della banca.
• Estinzione anticipata: senza penali per i mutui dal 2 febbraio 2007.
• Confronto: TAEG e PIES, non il solo tasso nominale; sette giorni di riflessione sull’offerta vincolante.
• Riferimento: tassi medi pubblicati ogni trimestre dalla Banca d’Italia.

Chi ha in programma lavori in casa può leggere anche l’articolo sulla detrazione per le ristrutturazioni nel 2026, mentre chi sta valutando se usare i risparmi per estinguere il mutuo troverà utile sapere fino a quale cifra i depositi sono protetti e come cambia l’IMU se la casa non è l’abitazione principale.